Что такое обременения на недвижимость и как их обнаружить?

Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, владелец не может продать его без согласования с третьими лицами или государством. Такие квартиры могут встретиться и в новостройке, и на вторичном рынке. При наличии обременений на жилплощадь могут предъявить права лица, не являющиеся по документам собственниками.

 

Виды обременений:

  1. Ипотека – самое популярное на сегодняшний день обременение. Следовательно, собственником недвижимости является банк, и владелец не может продать квартиру без его разрешения.
  2. Зарегистрированные несовершеннолетние дети – второе по частоте обременение. Если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет, необходимо проверить, не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. В особенности если квартира была куплена с участием средств материнского капитала. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане могут претендовать на долю в квартире.
  3. Арест недвижимости – встречается не слишком часто. Во первых, причиной его может стать долг перед банком или частным кредитором. Во вторых, раздел имущества при разводе. В третьих, задолженности по услугам ЖКХ. В этих случаях судебные приставы могут наложить на квартиру арест по решению суда.
  4. Аренда – редкий вид обременений в нашей стране. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником. В этом случае новому владельцу вместе с жилплощадью достаются квартиранты, которые продолжают оплачивать жилье.
  5. Рента – также редко встречается на рынке недвижимости в России. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу, получателя ренты выселить невозможно.
  6. Договор безвозмездного пользования. Например, большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, находилось в государственной или муниципальной собственности. При продаже или передаче ее в частные руки можно было отказаться от приватизации в пользу другого человека.При этом сохранить за собой право бессрочного пользования. Такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания.
  7. Завещательный отказ. По завещанию собственника человек получает право на проживание в квартире. Он не теряет его даже при смене владельца недвижимости. (ст. 1137 ГК РФ).

 

Как обнаружить обременения на недвижимость?

Прежде всего, при покупке жилья необходимо тщательно проверить все документы и обезопасить себя от злоумышленников. Поэтому следует заказать выписку из ЕГРН.
Сейчас вся информация по объектам недвижимости максимально доступна. Выписка из ЕГРН стоит  от 250 до 350 рублей в зависимости от вида документа. Там указана вся информация — кто собственник, доля в праве собственности, есть ли обременение, площадь помещения и т.д. Таким образом, получив такую выписку, человек может получить первичное представление об объекте и узнать обременен ли он правами третьих лиц и каких.

На сегодняшний день продать долю без согласия других собственников практически невозможно. Поскольку такие сделки подлежат нотариальному удостоверению (статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кроме того, если доля продается третьему лицу, к заявлению о регистрации права собственности необходимо приложить документы. В которых указано, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий.
Договор дарения доли также подлежит нотариальному удостоверению, но согласия других собственников и их предварительного уведомления о предстоящем дарении не требует. Важно знать эти нормы и грамотно использовать на практике.

 

Если обременение обнаружилось после покупки квартиры?

Конечно, владелец вправе требовать от продавца расторжения договора. согласно п. 1 ст.460 Гражданского кодекса РФ. Поэтому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. За исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Таким образом, чтобы расторгнуть сделку, необходимо направить требования о расторжении договора продавцу. А в случае отказа либо неполучения ответа обратиться в суд. При этом если об ипотеке можно узнать из выписки ЕГРН, об обременении на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок менее года, можно узнать только от продавца.

Сегодня рынок недвижимости переполнен самыми разнообразными предложениями о продажи жилья. Квартиры с обременением – это не всегда страшно, поскольку некоторые их виды могут быть сняты сразу же после устранения причины наложения.
Главное – внимательно изучить документы, чтобы сэкономить время и нервы, и заранее заказать выписку из ЕГРН. Специалисты Кадастровой палаты рекомендуют делать это как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно обновляются.